Actualité juridique

TRANSACTION : RCP et erreur de superficie Carrez (loggia)

La Cour de cassation a rendu un arrêt le 8 décembre 2021 n°20‑14119 dans lequel elle rappelle que la restitution du prix de vente, en raison de la délivrance d’une moindre mesure par rapport à la superficie convenue dans l’acte, ne constitue pas un préjudice indemnisable permettant une action en garantie (contre un notaire en espèce, mais transposable à l’agent immobilier).

Dans cette affaire une loggia avait été prise en compte à tort dans le calcul de la surface, alors qu’elle constituait une partie commune. Les acquéreurs ont donc assigné leurs vendeurs en diminution du prix de vente, vendeurs qui à leur tour ont appelé en garantie le notaire (sans succès).

SYNDIC : Prescription de l’action des copropriétaires

La Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 12 janvier 2022 n°20‑20363, rappelle qu’en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès‑verbal d’assemblée.

La Cour rappelle, avec une portée toujours plus large, qu’après l’expiration de ce délai de deux mois ces copropriétaires opposants ou défaillants sont déchus du droit de contester les résolutions adoptées, quand bien même elles porteraient atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives et leur imposeraient le paiement de charges.

LOCATION : Sous‑location et résiliation du bail du « super hôte »

La cour d’appel d’Agen a rendu un arrêt le 24 novembre 2021 n°20‑00009 qui est l’occasion de rappeler que la sous‑location non autorisée peut permettre au bailleur d’obtenir la résiliation du bail (et la restitution des loyers de sous‑location). La gravité de l’infraction est cependant soumise à l’appréciation du juge ; la clause résolutoire du bail ne pouvant jouer en pareille circonstance. En l’espèce la récurrence des sous‑locations, confirmée par le statut du locataire de « super hôte » délivré par Airbnb, justifie la résiliation du bail.

TRANSACTION : Plus‑value immobilière et RCP du notaire

La 1ère chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt de censure du 22 septembre 2021 n°19‑23.506, a rappelé que le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets, notamment quant aux incidences fiscales, de l’acte auquel il prête son concours.

Cette disposition est en partie transposable à l’agent immobilier et à son obligation de conseil.

La cour d’appel avait considéré au contraire et à tort qu’en signant un tel acte de vente, la venderesse était à l’origine de son propre redressement fiscal sans qu’elle puisse imputer celui‑ci à une faute du notaire.

Dans cette espèce il semblait que le notaire savait que la venderesse faisait une fausse déclaration concernant sa résidence principale.

TRANSACTION : CONDITIONS ET PREUVE DE L’OCCUPATION ET EXONÉRATION DE PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE

La Cour administrative d’appel de Nantes juge, dans un arrêt du 1er avril 2021 n°19NT03708, que les vendeurs ne pouvaient pas se prévaloir de l’exonération de l’imposition sur la plus-value immobilière puisqu’un faisceau d’indices permettait de constater qu’ils n’avaient pas occupé la maison vendue. Pour aboutir à cette conclusion l’Administration fiscale avait relevé de faibles consommations d’eau et d’électricité dans le bien cédé, et surtout nettement inférieures à celles d’un autre bien immobilier dont disposaient les vendeurs. Il est également relevé que sept des huit comptes bancaires des vendeurs mentionnaient l’adresse de leur autre bien immobilier.

Le juge administratif considère ainsi que l’occupation a été trop brève pour considérer que cette maison était effectivement leur résidence principale (sur le fondement des dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts).

TRANSACTION : VICES APPARENTS OU VICES CACHÉS ?

La Cour de cassation confirme la position de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 18 mars 2021 n°20-10745 en rejetant l’action en garantie des vices cachés des acquéreurs.

La cour d’appel avait relevé que « les fissurations avaient été colmatées de façon grossière par le vendeur » ou encore que « certaines reprises d’enduit étaient d’une couleur différente, que le crépi avait été repris sur la façade Sud et qu’était visible du mastic boursouflé en façade Ouest ».

Ainsi pour les magistrats, la cour a souverainement retenu que les acquéreurs ne pouvaient pas prétendre ne pas avoir vu « les désordres ainsi caractérisés par une apparence manifeste, même pour un non-professionnel ».

TRANSACTION : OBTENTION DU FINANCEMENT APRÈS LA DATE DE RÉALISATION DE LA CONDITION ET DE LA PROMESSE

La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 février 2021 n°20-15913, rappelle que lorsque les parties ont encadré la réalisation de la condition suspensive de financement dans un délai et que cette condition n’est pas accomplie à la date convenue pour la réitération de la vente, la promesse doit être considérée comme caduque. Ainsi, le caractère non extinctif du délai fixé par la promesse de vente pour procéder à la signature de l’acte authentique ne permet pas pour autant à l’acquéreur de disposer d’un délai supplémentaire pour réaliser les conditions suspensives.

TRANSACTION : INFORMATION SUFFISANTE DES ACQUÉREURS ET VICE CACHÉ

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2021 n°19-17574 a confirmé la position de la cour d’appel de Versailles. Cette dernière a jugé que les stipulations de l’acte de vente énonçant que « le vendeur a transmis à l’acquéreur le dossier concernant la dommage-ouvrage et les procédures en cours » sont suffisantes pour exclure l’existence d’un vice caché, quand bien même le rapport d’expertise n’était pas annexé à l’acte authentique.

Dans cette affaire les acquéreurs avaient été (suffisamment selon la cour) informés, par les mentions contenues dans la promesse de vente et dans l’acte authentique, des sinistres antérieurs ayant affecté le bien et de leurs conséquences. Ainsi, le vice affectant les fondations était connu des acheteurs et ne constituait pas un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil. Cette décision précise également que les notaires n’ont pas manqué à leur devoir de conseil en n’annexant pas le rapport d’expertise à l’acte de vente.