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Actualité juridique

Posté par aurelie le 6 avril 2021
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TRANSACTION : CONDITIONS ET PREUVE DE L’OCCUPATION ET EXONÉRATION DE PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE

La Cour administrative d’appel de Nantes juge, dans un arrêt du 1er avril 2021 n°19NT03708, que les vendeurs ne pouvaient pas se prévaloir de l’exonération de l’imposition sur la plus-value immobilière puisqu’un faisceau d’indices permettait de constater qu’ils n’avaient pas occupé la maison vendue. Pour aboutir à cette conclusion l’Administration fiscale avait relevé de faibles consommations d’eau et d’électricité dans le bien cédé, et surtout nettement inférieures à celles d’un autre bien immobilier dont disposaient les vendeurs. Il est également relevé que sept des huit comptes bancaires des vendeurs mentionnaient l’adresse de leur autre bien immobilier.

Le juge administratif considère ainsi que l’occupation a été trop brève pour considérer que cette maison était effectivement leur résidence principale (sur le fondement des dispositions du 1° du II de l’article 150 U du code général des impôts).

TRANSACTION : VICES APPARENTS OU VICES CACHÉS ?

La Cour de cassation confirme la position de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans un arrêt du 18 mars 2021 n°20-10745 en rejetant l’action en garantie des vices cachés des acquéreurs.

La cour d’appel avait relevé que « les fissurations avaient été colmatées de façon grossière par le vendeur » ou encore que « certaines reprises d’enduit étaient d’une couleur différente, que le crépi avait été repris sur la façade Sud et qu’était visible du mastic boursouflé en façade Ouest ».

Ainsi pour les magistrats, la cour a souverainement retenu que les acquéreurs ne pouvaient pas prétendre ne pas avoir vu « les désordres ainsi caractérisés par une apparence manifeste, même pour un non-professionnel ».

TRANSACTION : OBTENTION DU FINANCEMENT APRÈS LA DATE DE RÉALISATION DE LA CONDITION ET DE LA PROMESSE

La Cour de cassation, dans un arrêt du 4 février 2021 n°20-15913rappelle que lorsque les parties ont encadré la réalisation de la condition suspensive de financement dans un délai et que cette condition n’est pas accomplie à la date convenue pour la réitération de la vente, la promesse doit être considérée comme caduque. Ainsi, le caractère non extinctif du délai fixé par la promesse de vente pour procéder à la signature de l’acte authentique ne permet pas pour autant à l’acquéreur de disposer d’un délai supplémentaire pour réaliser les conditions suspensives.

TRANSACTION : INFORMATION SUFFISANTE DES ACQUÉREURS ET VICE CACHÉ

La Cour de cassation dans un arrêt du 28 janvier 2021 n°19-17574 a confirmé la position de la cour d’appel de Versailles. Cette dernière a jugé que les stipulations de l’acte de vente énonçant que « le vendeur a transmis à l’acquéreur le dossier concernant la dommage-ouvrage et les procédures en cours » sont suffisantes pour exclure l’existence d’un vice caché, quand bien même le rapport d’expertise n’était pas annexé à l’acte authentique.

Dans cette affaire les acquéreurs avaient été (suffisamment selon la cour) informés, par les mentions contenues dans la promesse de vente et dans l’acte authentique, des sinistres antérieurs ayant affecté le bien et de leurs conséquences. Ainsi, le vice affectant les fondations était connu des acheteurs et ne constituait pas un vice caché au sens de l’article 1641 du Code civil. Cette décision précise également que les notaires n’ont pas manqué à leur devoir de conseil en n’annexant pas le rapport d’expertise à l’acte de vente.

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